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Le rachat de crédit immobilier

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Contracter un crédit immobilier permet de constituer un budget spécial pour acheter un appartement ou pour financer différents travaux de construction, de rénovation bâtiment, d’aménagement intérieur et extérieur, etc. Comparé à d’autres catégories d’emprunts (prêt à la consommation, crédit automobile, etc.), un prêt destiné à l’achat ou la construction immobilière se caractérise particulièrement par les taux d’intérêt qui y sont appliqués : fixes ou variables : voir les taux ici. En plus, son échéance de remboursement est généralement de longue durée, pouvant s’étaler de plusieurs années à une décennie. C’est pour cette raison que les banques et les sociétés de crédits ont établi des garanties spécialement attribuées aux prêteurs immobiliers. Ces gages peuvent être une hypothèque, une IPPD (Inscription en Privilège de Prêteur de Deniers) ou des cautions. Lorsque toutes ces conditions sont réunies, il faut admettre qu’il n’est pas facile de gérer un crédit immobilier. Par ailleurs, il faut toujours prévoir les problèmes de surendettement.

Aperçu général

En 2012, on a pu constater que les ménages ont été moins enthousiastes à demander un prêt pour l’immobilier. En effet, le premier semestre a été marqué par une baisse des demandes à -33,1%. Les taux proposés pour ce financement ne cessent pas toutefois de diminuer. Certains se sont même déclinés à 3,60% hors assurance.Le taux de fichage en FICP (Fichier national des Incidents de remboursement des Crédits aux Particuliers) causé par une incidence de remboursement d’un prêt pour l’achat immobilier ne nous laisse pas aussi indifférent. Au mois de décembre 2011, 179 169 foyers qui ont effectué cet emprunt sont tombés dans le panneau du fichage de la Banque de France. A l’époque, cette proportion représentait 5,06% des difficultés de paiement. On peut dire qu’il y a déjà de quoi s’inquiéter face à cela. Actuellement, la meilleure solution pour se prémunir de cet obstacle est donc d’alléger les dettes autant que possible. On peut, par exemple, faire un rachat de crédit immobilier avant que l’on ne soit fiché FICP.

Qui peut faire un rachat de crédit immobilier ?

En 2012, l’INSEE a déclaré que 58,2% des ménages sont des propriétaires de biens immobiliers. Parmi eux, 7 personnes sur 10 ont pu rembourser leurs dettes pour financer leur acquisition. La situation d’endettement des propriétaires de l’année dernière a été donc assez rassurante si l’on se réfère à celle de l’année qui l’a précédée. En 2011, 8,9% des dossiers reçus par la commission de surendettement concernent les dettes immobilières. Selon la banque centrale, ce taux a doublé en 10 ans pour les propriétaires français.A priori, les propriétaires sont les plus privilégiés pour racheter les prêts destinés à l’achat d’une résidence principale ou secondaire. Cette option leur permettra, tout au moins, d’alléger leurs mensualités et leurs taux d’intérêt. Par la même occasion, l’emprunteur pourra également renégocier l’amortissement du montant crédité avec son créancier afin d’avoir une échéance plus avantageuse. Pour ceux qui sont en phase d’acquérir leurs biens immobiliers, une renégociation de crédit leur est également accordée surtout s’ils ont un taux d’endettement élevé. Au fait, en consolidant leurs crédits, dont un prêt habitat, ils ont plus de possibilité à réviser les conditions de leurs prêts immobiliers auprès des banques. A la limite, certaines sociétés spécialisées en rachat de crédit peuvent faire exception aux personnes en situation de fichage. En effet, il faut savoir que les problèmes des personnes fichées en FICP ou FCC résident au niveau de leur précarité financière. Parfois, même la renégociation de leurs crédits immobiliers ne suffit pas pour redresser leur état d’endettement. Si l’emprunteur possède, par contre, un bien immobilier à mettre en gage, la renégociation peut être favorable.

Les différentes possibilités de rachat

En général, il y a tout d’abord le rachat de crédit immobilier classique. Celui-ci est surtout dédié aux débiteurs fichés FICP qui ont une ressource assez restreinte pour couvrir leurs dettes au projet immobilier.On peut ensuite distinguer le rachat de crédit hypothécaire. Il s’agit d’un refinancement qui nécessite un gage sur un bien. Cela dit, il faut être propriétaire pour le bénéficier. Dans certains cas, l’hypothèque peut être remplacée par une autre forme de garantie. Cette dernière peut, par exemple, être une caution pour un bail immobilier. Certains emprunteurs peuvent alors profiter d’une exception là-dessus.Sachons que ceux qui ont effectué un Prêt Accession Sociale (PAS) ne sont pas forcément obligés à regrouper leur prêt immobilier. En effet, le PAS est un prêt octroyé par l’Etat, pouvant financer différents projets qui concernent la résidence principale, entre autres : l’achat, la construction, les travaux d’aménagement et d’amélioration, etc. En cas de chômage ou d’accident de l’emprunteur, le rachat de crédit est remplacé à cet effet par une « option de sécurisation du remboursement ». Cette dernière consiste à exonérer 50% des mensualités sur une échéance de 12 mois. Par conséquent, le remboursement du montant exonéré est ensuite reporté à la fin du contrat de dette. Quoi qu’il en soit, les modalités proposées pour faire regrouper un crédit à l’achat immobilier dépendent de la nature du projet du débiteur. Il peut notamment envisager l’achat d’une villa, d’une maison individuelle, d’un appartement ou d’un studio et autant d’autres possibilités. Un courtier en prêt immobilier saura ce qui convient le mieux aux besoins de son client.

Comment simuler un rachat de crédit immobilier ?

Vous voulez maintenant regrouper votre prêt immobilier ? Commencez à faire une simulation de rachat de crédit. Et bien entendu, plusieurs détails doivent être pris en compte avant de s’y mettre. Vous comprendrez facilement les méthodes pour y procéder, par la suite.La première chose à faire est de rassembler les informations suivantes : la durée de remboursement de vos prêts ; le montant du capital restant dû c’est-à-dire la somme totale des dettes que vous avez à payer ; ainsi que le taux actuel appliqué à votre emprunt. En principe, la simulation d’une restructuration de crédit immobilier doit être effectuée par un professionnel qualifié. Le plus important est donc de savoir que les prestations proposées à cet effet varient d’un organisme financier à un autre. En revanche, le débiteur a la possibilité d’effectuer autant de simulations qu’il veut afin de comparer les services proposés. Il lui suffit de remplir un formulaire en ligne ou faire appel à un courtier sur des sites web d’entreprise spécialisés en rachat de crédit.

Les frais appliqués

Il est essentiel, pour un débiteur, de savoir estimer la rentabilité de ses démarches pour faire regrouper ses dettes. Cette opération englobe effectivement plusieurs frais qu’il doit s’engager à payer. Mis à part le coût et le taux d’intérêt du crédit, il y a tout d’abord les commissions du courtier lorsque la restructuration est concluante. Les taxes immobilières sont également appliquées pour renégocier un emprunt destiné à l’acquisition d’un logement. Si l’emprunteur occupe déjà les lieux, il aura certainement à payer la taxe d’habitation. Pour des travaux de rénovation ou de construction, ce sera une taxe régionale. Mais, le plus important sur les coûts en regroupement de crédit immobilier est l’indemnité de remboursement anticipé. Celle-ci est régie par la Loi Lagarde qui régit les mêmes dispositions pour les crédits à la consommation « amortissables » supérieurs à 10 000 euros. En fait, selon les articles L 312-21 et R 312-2 du code de la consommation, l’indemnité de remboursement d’un crédit immobilier ne doit pas être supérieur à 3% du capital restant dû. En dernier lieu, l’emprunteur doit calculer les frais divers, tels que la mainlevée d’hypothèque lorsqu’il aura fini à rembourser son prêt, le privilège de prêteur de deniers à titre de garantie au remboursement (même principe que l’hypothèque) ainsi que les frais de dossier s’il s’agit d’un crédit hypothécaire.

Règlementation et législation française : ce que dit la loi

Le prêt à l’immobilier est régi par plusieurs textes législatifs qui sont principalement basés sur les articles L. 312-1 et suivantes dans le Code de la consommation. Plusieurs faits sont alors abordés à travers ces dispositions juridiques. Pour contracter un prêt immobilier ou racheter un crédit hypothécaire, l’emprunteur (ainsi que son créancier) doit respecter un délai de réflexion obligatoire de 10 jours. Cette mesure est effectivement stipulée par la loi Scrivener (loi n°19.596 du 13 juillet 1979). La loi Neiertz (n° 89-1010 du 31 décembre 1989) est aussi une importante disposition juridique à savoir pour ceux qui ont contracté un prêt immobilier. Elle évoque notamment le droit des surendettés à pouvoir bénéficier d’un refinancement ou d’une renégociation de la durée de leurs prêts. Une des lois les plus récentes est la « loi sur le crédit à la consommation » qui a été promulguée le 1er juillet 2010. Depuis l’application de ce texte législatif, il faudra désormais prendre en compte tous les coûts inclus dans le prêt bancaire immobilier pour effectuer un regroupement. Ainsi, les frais de commission, les taxes, les pénalités et tout le reste doivent être restitués pour le remboursement d’un crédit immobilier. Le choix des organismes de rachat de crédit est nettement plus large sur Internet. Toutefois, certains d’entres eux sont reconnus avantageux et fiables tant au niveau des procédures que sur les conditions de refinancement. On peut suggérer, entre autres :GE Money Bank qui propose des solutions personnalisées pour un rachat de crédits immobiliers et à la consommation. Le débiteur n’a pas besoin de changer de banque afin de bénéficier de ses offres, grâce à prestations de proximité. Ses agences disponibles se trouvent à Paris, à Lille, à Nancy et dans d’autres villes de France. Barclays, quant à lui, est un établissement qui propose les meilleures démarches en consolidation de crédit pour l’accession à la propriétaire. Les prestations qu’il propose peuvent concerner les différents types de prêts immobiliers : amortissables à taux fixe ou variable, crédit in fine, prêt relais, etc. La Banque Royal Saint Georges est aussi un pionnier sur le rachat de crédit pour les particuliers en France. Actuellement, elle est la plus avantageuse en termes de refinancement attribué aux particuliers et aux investisseurs qui exercent une profession libérale. Finalement, il est envisageable de faire une simulation en regroupement de crédit auprès du CFCAL (Crédit Foncier et Communal d’Alsace et de Lorraine). Parmi ses prestations se trouvent notamment le rachat de crédit hypothécaire.

Quelques conseils pour bien faire racheter son crédit immobilier

Quand une personne décide de faire renégocier ses prêts immobiliers, les organismes financiers vont étudier sa demande en fonction de son profil. En effet, il y a certains risques potentiels que l’établissement de rachat de crédit doit prendre en considération. Celui-ci va d’abord vérifier le taux d’endettement de son client. Si ce taux se trouve entre 40% à 45% et qui possède un reste à vivre assez suffisant, le profil sera favorable. Ensuite, la vérification du fichage bancaire est automatique pour la banque ou l’entreprise qui propose la restructuration des crédits contractés. Dans une situation de fichage bancaire, le rachat de crédit fiché FICP, qui concerne particulièrement le prêt à l’immobilier doit être inférieur ou égal à 70% de la valeur de l’hypothèque. Si ce n’est pas le cas, le débiteur aura le choix entre un rachat de crédit immobilier classique ou hypothécaire.

Quelques pièges à éviter

Regrouper ses prêts pour le financement des projets immobiliers est un choix avantageux au niveau de certains aspects. Le débiteur profite d’une mensualité adaptée à ses revenus financiers, un taux d’intérêt moins élevé, une modification de la durée de remboursement, etc. Cependant, cette démarche comporte pas mal de risques sur les conditions et les possibilités qui y sont proposées. Il ne faut surtout pas se laisser amadouer du premier coup par une publicité sur un rachat de crédit qui « donne l’impression » d’une proposition alléchante. Sachons qu’un regroupement de crédit est avant tout un acte commercial pour les établissements financiers. En conséquence, le mieux serait d’étudier concrètement les services proposés grâce à une simulation en ligne. Comme on a pu également parler des divers frais appliqués au regroupement de crédit selon la loi sur le crédit à consommation, il est préférable d’être également vigilant là-dessus. Plus précisément, le débiteur ne devrait pas anticiper le paiement d’une certaine somme, avant que sa demande soit favorable. Parfois, les frais divers pour la renégociation financière reviennent à trois fois plus cher que le montant du crédit à racheter. Mais cela n’est pas du tout évident ! Il ne faut aucunement négliger ses gains, quelle que soit la démarche choisie pour la restructuration de crédit. Puisque le créancier va certainement changer les mensualités de remboursement, l’emprunteur devra penser à étudier ses taux d’intérêts et la durée de ses prêts. Pour 2013, le meilleur taux est de 3,13%, mais cela évolue amplement en fonction de la situation financière du client s’il a un taux fixe ou variable. En résumé, un rachat de crédit habitat est rentable lorsque l’emprunteur profite d’une baisse régulière de son taux d’intérêt, au fur et à mesure de son remboursement. A titre d’exemple : si le débiteur avait un taux fixe de crédit immobilier équivalent à 5,15% environ, en 2008 ; sa restructuration de crédit lui permettrait d’avoir un taux inférieur à 4% actuellement, en référence à l’évolution des taux du prêt immobilier.



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